Blog

10 lưu ý khi giao dịch bất động sản dành cho người mới

26-06-2021 | Blog

Dưới đây là một số kinh nghiệm tham khảo dành cho những nhà đầu tư bất động sản mới bước chân vào lĩnh vực này để đảm bảo an toàn khi giao dịch.

Giao dịch bất động sản

1. Hợp đồng đặt cọc không nên đặt cọc quá nhiều (thông thường nhỏ hơn 1/10 giá trị tài sản) và nên có lăn tay bên mua và bên bán (ngoài chữ ký).

Về hợp đồng cọc nên ghi rõ đây là tiền đặt cọc (cần phân biệt với tiền trả trước) vì sẽ có hậu quả pháp lí khác nhau. Ví dụ như chủ bán 5 tỷ mùa dịch thì cần đặt cọc tối thiểu 500 triệu, nhưng theo mình đặt cọc 200 hoặc 300 triệu vẫn ổn, một tháng sau ra công chứng chồng đủ.

2. Hợp đồng cọc theo Luật dân sự, do đó vai trò người môi giới không có ý nghĩa, do đó nên ghi là Người làm chứng. Người làm chứng có thể không bắt buộc nhưng để củng cố tính pháp lý nên có người làm chứng và người làm chứng là người không có bất kì mối quan hệ cả về thân quen và lợi ích của 2 bên hợp đồng.

3. Khi ra văn phòng công chứng Hợp đồng mua bán theo Luật Kinh Doanh BĐS, hai chủ thể tham gia giao dịch lăn tay và công chứng viên ký vào mới có giá trị. Khuyến khích ghi giá thật khi giao dịch nhưng hiện tại đa số chỉ ghi giá trị thấp nhất trên giá quy định nhà nước để giảm thiểu việc đóng thuế. Một số trường hợp ngân hàng phải làm hợp đồng cọc riêng vì giá hợp đồng mua bán thấp hơn giá hợp đồng cọc, tuy nhiên khi ra tòa sẽ sử dụng hợp đồng cọc “mới đúng theo mong muốn và ý chí giao dịch mua bán của hai bên”.

4. Nếu người tham gia ký hợp đồng mua bán không có mặt thì phải có Giấy ủy quyền (do luật sư, cơ quan có thẩm quyền ký giấy)

5. Tờ khai lệ phí trước bạ đất ghi tên người bán, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là 2% người bán trả, lệ phí trước bạ là 0.5% người mua trả. Thông thường sẽ làm hợp đồng ủy quyền làm thủ tục đăng bộ, sang tên cho môi giới đi làm. Giả sử ra công chứng ghi giá bán 2 tỉ thì người ta bao thuế phí là bao 2 x 2,5% là khoảng 50 triệu.

6. Khi chứng minh người bán là bất động sản duy nhất (giấy xác nhận tại phường hoặc tại phòng công chứng) thì không cần đóng thuế TNCN. Đồng thời phải sở hữu tối thiểu 183 ngày (từ ngày cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất. Và phải là chuyển nhượng toàn bộ (Trường hợp chuyển nhượng một phần thì không được).

7. Công chứng treo cho ký hết nhưng chưa đóng dấu vì chưa chung tiền, chờ đủ tiền mới ký kết và công chứng viên mới đóng dấu. Khi thanh toán bằng tiền mặt thì gọi ngân hàng tới đếm, mang tiền đi luôn hoặc giao dịch tại ngân hàng hoặc chuyển khoản (bị khống chế số tiền/ ngày) toàn bộ số tiền trước khi công chứng viên ký vào Hợp đồng mua bán.

8. Lưu ý nhà bán gắn liền với đất khuyến khích là đã hoàn công, nếu không hoàn công thì người mua có thể mua đất không mua nhà và chỉ tính tiền đất, không tính xây nhà (nhà nước có thể đập khi xây không đúng quy định). 

9. Hình thức Công chứng chờ là hình thức để sẵn tên người bán và để trống bên mua và các giao dịch diễn ra qua nhiều người mà không qua công chứng, đường dây với phòng công chứng rất nguy hiểm. Lưu ý ký kết và đóng dấu công chứng xong thì mới ra ngân hàng chung tiền. Thường xuất hiện ở những nơi bất động sản đang sốt.

10. Văn Phòng/ Phòng Công Chứng: công chứng viên xác thực tính hợp pháp của Hợp đồng mua bán giữa các bên, chịu trách nhiệm về giấy chứng nhận sổ thật / giả, tài sản tranh chấp hay không, chứng thực dựa vào chứng minh nhân dân và các bên tham gia có đầy đủ hành vi và trách nhiệm dân sự để thực hiện giao dịch. Nếu bị phát hiện vi phạm, công chứng viên sẽ bị tước bằng hành nghề, phạt tiền và truy cứu trách nhiệm hình sự.

 James Trinh